Køb af bolig og fast ejendom er en populær investering for mange developere og ejendomsudviklere. Investering i fast ejendom kan ske i personlig regi eller i selskabsform. Da der er stor forskel på den hæftelsesmæssige risiko, kaution og skattemæssig behandling, er det normalt en god ide at konsultere en statsautoriseret revisor inden købet af boligen afsluttes.
En bolig til investeringsformål er typisk enten et projekt, hvor der opføres en bygning som efterfølgende sælges, eller en udlejningsejendom. Projektboliger opføres typisk af de større byggefirmaer, med egen statsautoriseret revisor, som eventuelt sælger boligerne til et pensionsselskab. Derimod er udlejningsejendomme en normal investeringsform for mange mindre byggefirmaer, højtlønnede lønmodtagere, hovedaktionærer og virksomhedsejere som allerede er tilknyttet en statsautoriseret revisor.
Udlejningsejendom i personlig regi
En udlejningsejendom kan som tidligere nævnt enten placeres i et kapitalselskab, som normalt kræver revision af regnskab udført af statsautoriseret revisor, som et aktieselskab eller et anpartsselskab, eller i personlig regi. En udlejningsejendom i personlig regi beskattes som udgangspunkt efter personskatteloven. Ved beskatning efter personskatteloven er der sjældent brug for assistance fra en statsautoriseret revisor, da lejeindtægterne minus udgifter beskattes som personlig indkomst – svarende til almindelig lønindkomst for indehaveren. Herudover giver betalte renter rentefradrag som kapitalindkomst – i lighed med alle private renteudgifter. Dog skal man være opmærksom på at der gælder særregler for forbedring og vedligeholdelse på en udlejningsejendom. Beskatning efter personskatteloven er dermed en skatteopgørelse mange selv kan lave, hvorved der som sagt kan opnås en besparelse på statsautoriseret revisor.
Udlejningsejendom i virksomhedsskatteordning – statsautoriseret revisor
En udlejningsejendom i personlig regi kan i stedet beskattes efter virksomhedsskatteordningen. Virksomhedsskatteordningen er en mere kompliceret skatteopgørelse, hvor det tilrådes at bruge en statsautoriseret revisor. Fordelen ved at bruge virksomhedsskatteordningen er at renteudgifter ikke giver skattefradrag som kapitalindkomst, men i stedet fratrækkes i det skattemæssige overskud for udlejningsejendommen. Konsekvensen heraf er, at renteudgifter ender med at give fradrag i personlig indkomst og dermed i topskat og eventuel begrænsning i børnepenge fra det offentlige. Herudover giver virksomhedsskatteordningen mulighed for at opspare overskud i virksomheden til en foreløbig virksomhedsskat. Det betyder at man i de gode år kan opspare overskud, og senere hæve og dermed beskatte disse overskud som personlig indkomst i dårlige år. Herved opnås en skattemæssig resultatudjævning over tid, hvorved der måske helt kan undgås topskat. Virksomhedsordningen kan dermed give en skattemæssig besparelse, men modsat kommer der formentlig en udgift til en statsautoriseret revisor. Det bør derfor altid vurderes om den skattemæssige besparelse overstiger udgiften til en statsautoriseret revisor.
Udlejningsejendom i kapitalafkastordningen, statsautoriseret revisor
Den sidste skattemæssige mulighed for en udlejningsejendom i privat regi er at lade det skattemæssige resultat af udlejningsejendommen beskatte efter kapitalafkastordningen. Kapitalafkastordningen er en mere simpel, og dermed hurtigere, skatteopgørelse i forhold til virksomhedsskatteordningen. Derfor kan man ofte opnå en besparelse på revisorhonoraret til statsautoriseret revisor ved at vælge kapitalafkastordningen frem for virksomhedsskatteordningen, samtidig med at man opnår større skattefradrag ved at beskatte overskuddet efter kapitalafkastordningen i stedet for efter personskatteloven.
Udlejningsejendom i kapitalselskab, brug statsautoriseret revisor
I stedet for at have en udlejningsejendom i personlig regi kan man vælge at købe udlejningsejendommen i et kapitalselskab. Den umiddelbare fordel herved er at der er begrænset hæftelse i et kapitalselskab. Det betyder, at hvis udlejningsejendommen af den ene eller anden årsag giver underskud og til sidst ender med en konkurs, vil denne konkurs alene lukke kapitalselskabet hvis udlejningsejendommen ligger i et kapitalselskab. Ejes udlejningsejendommen derimod personligt, er der ubegrænset hæftelse hvilket betyder at ejeren kan ende med at gå personlig konkurs og miste alt hvad han ejer. Denne åbenlyse fordel kan dog blive illusorisk i de tilfælde hvor hovedaktionæren kautionerer personligt og ubegrænset for kapitalselskabets gæld. Det bemærkes i den sammenhæng, at mange hovedaktionærer i kapitalselskaber med stor gæld tvinges til at kautionere for selskabets gæld for at kunne opnå den nødvendige belåning af udlejningsejendommen.
Grunden til at kreditforeninger og banker kræver personlig kaution er normalt en frygt for at få et økonomisk tab, da det er svært at lave en turnaround i ejendomsbranchen. Derfor er det en god ide at få en statsautoriseret revisor til at lave et budget der giver overblik over den fremtidige indtjening, således långiver kan opnå overbevisning om at risikoen for tab er tilstrækkeligt lav til at der ikke kræves kaution.
Der er dog flere fordele ved at ligge en udlejningsejendom i et kapitalselskab. Eksempelvis er der de samme skattemæssige fordele med at undgå topskat som ved virksomhedsskatteordningen, men herudover er der mulighed for at udleje en del af det skattemæssige overskud hvert år som aktieudbytte til lavere beskatning end topskat. Herudover er der den fordel, at et aktieselskab eller et anpartsselskab kan sælge en udlejningsejendom og placere overskydende likviditet efter ejendomsavancebeskatning i kapitalselskabet, hvorved kapitalselskabet kan komme til at fungere som en slags pensionsopsparing hvorfra der hvert år udloddes udbytte til lav beskatning. Herudover kan det overvejes at lade et holdingselskab eje ejendomsselskabet, hvorved holdingselskabet kan sælge ejendomsselskabet skattefrit. I visse tilfælde vil køber af ejendomsselskabet naturligvis korrigere prisen for ejendomsselskabet med den udskudte skat der overtages, men i andre tilfælde forventes den udskudte skat at blive til aktuel skat om så mange år at der opstår en handelsværdi på den udskudte skat da skatteprocenten dels kan være mindre i fremtiden, og dels fordi skatten først skal betales langt ude i fremtiden.
Udlejningsejendom og statsautoriseret revisor
Som det fremgår er der en lang række udfordringer ved at investere i en udlejningsejendom – derfor er det godt med en statsautoriseret revisor. Statsautoriseret revisor kan hjælpe med at udvælge den bedst egnede udlejningsejendom når det overvejes at købe en udlejningsejendom eller køb af virksomhed, da statsautoriseret revisor kan lave budgetter, lave due diligence og hjælpe med at vurdere fremtidig værditilvækst på en udlejningsejendom i forskellige geografiske områder. Statsautoriseret revisor kan også hjælpe med at rådgive om hvorvidt en udlejningsejendom bør placeres i et ejendomsselskab, om der skal være et holdingselskab, eller om en udlejningsejendom bør placeres i privat regi med beskatning efter personskatteloven, kapitalafkastordningen eller efter virksomhedsskatteordningen. Uanset hvor udlejningsejendommen placeres, kan statsautoriseret revisor også hjælpe med regnskab, revision, årsrapport, skatteopgørelse og selvangivelse. Bemærk her at statsautoriseret revisor også kan hjælpe med måling til dagsværdi, hvilket for nogle udlejningsejendomme er et krav efter årsregnskabsloven i regnskabet. Herudover kan statsautoriseret revisor hjælpe med at værdiansætte udlejningsejendommen eller ejendomsselskabet ved et eventuelt senere salg af bolig eller salg af virksomhed. Statsautoriseret revisor kan også hjælpe med vandregnskab og varmeregnskab overfor de enkelte beboere, bogføring og ejendomsadministration efter behov. Der er derfor god grund til at kontakte en statsautoriseret revisor som en statsautoriseret revisor fra RéVision+ Regnskab, Rådgivning og SKAT Statsautoriseret revisionsaktieselskab når der påtænkes investering i en udlejningsejendom.
